Entrer et sortir d'une location


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Pour vous renseigner, contactez l'ADIL 24 qui tient des permanences à Sarlat

Adresse du siège :

 

3 rue Victor Hugo

24000 PERIGUEUX

Tél. : 05.53.09.89.89 / Fax : 05.53.09.83.40

 

Courriel : adil.24@wanadoo.fr

Site internet : www.adil24.org

 


Entrer dans son logement

Les aides financières

Paiement d'un dépôt de garantie

 Au moment de la signature du contrat de location, le propriétaire peut demander le versement d’un dépôt de garantie (qui ne doit pas être supérieur à un mois de loyer hors charge en location vide et 2 mois en location meublée). Si le locataire n’a pas suffisamment d’économies pour verser la somme exigée, il peut solliciter une aide financière auprès des collecteurs du 1% logement (regroupés au sein de l’Union d’Economie Sociale Pour le Logement) qui s’appelle l’Avance LOCA PASS sous réserve qu’il remplisse certaines conditions :

  • Etre salarié d’une entreprise cotisant au 1% logement sans condition d’âge ouAvoir entre 18 et 30 ans etEtre en formation professionnelle, en recherche ou en situation d’emploi (jusqu’à la fin du 1er CDI à temps plein)
  • Etre étudiant boursier de l’état

Il s’agit d’une avance financière pour aider à payer le dépôt de garantie, sous forme de prêt sans intérêt, remboursable sur 25 mois maximum. Plus d’information sur www.actionlogement.fr  Autre solution, si le locataire dispose de ressources faibles, il peut demander une aide financière dans le cadre du Fonds de Solidarité Logement (FSL). Pour constituer ce dossier, il est conseillé de s’adresser à une assistante sociale ou d’un référent social. L’aide, si elle est accordée, pourra prendre la forme d’un prêt sans intérêt ou d’un secours.  

 

Assumer le loyer

Le locataire peut, sous certaines conditions de ressources notamment, bénéficier d’une aide au logement chaque mois, qui peut lui permettre d’assumer le paiement de votre loyer. Elle

peut être versée directement au propriétaire, et vient alors en déduction du montant de votre loyer. Se Renseigner auprès de la CAF ou de la MSA.

 

La signature du bail

Le bail ou contrat de location est un document essentiel pour le propriétaire et le locataire. Il définit les conditions de la location, et les droits et obligations de chacune des parties.

Les conditions de location varient en fonction de la nature de la location = logement vide ou meublé. Si le logement est vide, le bail est régi par la loi du 06 juillet 1989 (bail d’une durée de 3 ans, reconductible tacitement, loyer révisé 1 fois l’année, possibilité de donner un congé à tout moment moyennant un préavis de 3 mois ou un mois sous conditions ).

Le logement meublé est, depuis le 27/03/2014, régi par les articles 25-8 et issu de la loi du 06/07/1989. Un bail type doit être signé entre les parties, un inventaire doit être établi (le logement doit comporter 11 éléments fixés par décret du 31/07/2015.

Les mots clés :

  • Avis d’échéance : document envoyé par le bailleur signalant au locataire le montant dont il doit s’acquitter. L’envoi d’un avis d’échéance n’est pas une obligation, le locataire doit payer son loyer à la date prévue.
  • Bail : synonyme de contrat de location.
  • Bailleur : celui qui met un logement en location (le propriétaire le plus souvent)
  • Caution solidaire : engagement unilatéral, pris par un garant, de payer les sommes dues au bailleur au lieu et place du locataire en cas de défaillance de celui-ci. La rédaction de l’engagement de caution solidaire doit répondre à des règles précises pour être valable.
  • Le terme « solidaire » signifie que le bailleur peut demander au garant de payer à la place du locataire, sans attendre que les poursuites contre ce dernier n’aboutissent.
  • Charges récupérables : les charges récupérables sont les dépenses que le propriétaire a réglées à la place du locataire. Il peut donc demander à ce dernier de le rembourser. Il s’agit généralement des dépenses liées aux consommations d’eau, de certaines taxes, des dépenses liées au fonctionnement des parties communes (ménage, minuterie). La liste des charges récupérables est strictement fixée par un décret du 26 août 1987.
  • Clause résolutoire : clause permettant de résilier (de mettre fin) le contrat de location avant son terme, dans certains cas précis (impayés de loyer, défaut d’assurance, troubles de voisinage).
  • Congé : donner congé signifie indiquer à l’autre partie du contrat que l’on souhaite résilier le contrat.
  • Dépôt de garantie : somme versée lors de la remise des clés (encaissée par le bailleur) servant à garantir le propriétaire qu’il sera bien payé en cas de dettes subsistant lors du départ du locataire, ou en cas de dégradations dans le logement. Le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges en location vide ou 2 mois si la location est meublée.
  • Etat des lieux : Les états des lieux sont des constats réalisés par le bailleur en présence du locataire permettant de comparer l’état du logement lors de la remise de clés (entrée du locataire) et lors de la restitution (départ du locataire). Un intermédiaire peut être mandaté (huissier, agence) : les frais peuvent être partagés dans certaines conditions.
  • Provision pour charges : somme versée chaque mois (en plus du loyer) destinée à couvrir le montant des charges récupérables payées par le bailleur. Le propriétaire peut choisir de réclamer chaque mois une provision au locataire, il doit ensuite effectuer une régularisation annuelle afin d’accorder les sommes payées par le locataire et les sommes engagées par le propriétaire.
  • Quittance : reçu délivré par le bailleur au locataire constatant le règlement du loyer. Ne pas confondre avec un avis d’échéance.
  • Réparations locatives : les réparations locatives sont les petits travaux d’entretien ou les menues réparations que le locataire doit exécuter dans son logement. Une liste non exhaustive est fixée par un décret du 26 août 1987.
  • Tacite reconduction : signifie que le contrat sera renouvelé automatiquement, dans les mêmes conditions, si aucune des parties ne se manifeste pour y mettre fin.
  • Terme échu ou à échoir : un loyer payable à terme à échoir doit être payé d’avance, en début de mois : c’est la règle la plus courante. Un loyer payable à terme échu doit être réglé à la fin du mois en cours, ou au plus tard au début du mois suivant : cela concerne essentiellement les logements HLM, les résidences FJT.

L’état des lieux d’entrée

L’état des lieux, qui doit être annexé au bail, est un document essentiel qui décrit l’état du

logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu’il comporte.

Ce document est établi contradictoirement entre le propriétaire et le locataire. Ce document permet de vérifier si le logement peut être qualifié de décent et ensuite de comparer l’état du logement au moment de l’entrée dans les lieux (remise des clés) et au moment du départ du locataire (restitution des clés).

Ce document servira de base pour déterminer si des réparations sont à exécuter, si celles-ci incombent au locataire (dégradations) ou non (« usure normale » du logement / vétusté). Afin d’éviter tout litige, il est conseillé de mentionner avec précision l’état du logement. Chacun doit en garder un exemplaire. Pour les éléments de chauffage, la loi prévoit la possibilité de compléter l’état des lieux jusqu’au 1er mois de la période de chauffe.

Si le locataire relève un défaut important, il a 10 jours pour le signaler au bailleur par lettre

recommandée avec accusé de réception. Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du locataire, la loi de 89 fait référence au code civil (art 1731) « s’il n’a pas été fait d’état des

lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Si le propriétaire et le locataire ont une appréciation différente de l’état du logement et des équipements, l’état des lieux peut être établi par un huissier. L’état des lieux réalisé par ce dernier s’imposera aux 2 parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Les frais de recours à un huissier pourront être partagés par moitié. (Article 3 de la loi du 06 juill. 89)

Lorsque l’une des parties mandate un huissier, ou autre professionnel, pour établir un état des lieux alors que l’autre ne s’est pas opposé à son établissement à l’amiable, les frais de l’état des lieux incombent en totalité à celui qui a mandaté le professionnel.

 

Le loyer et les charges locatives

Le loyer correspond au prix à payer par le locataire au propriétaire pour louer le local d’habitation. Il est payable mensuellement sans que le propriétaire soit obligé de le

réclamer (l’envoi d’un avis d’échéance est facultatif). Le loyer peut faire l’objet d’une augmentation annuelle à la date anniversaire du bail ou à la date prévue dans le contrat. Cette augmentation ne peut être supérieure à l’indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE.

Lorsque l’on cherche 1 logement en feuilletant les annonces, il peut être mentionné loyer avec charges (CC) ou sans charges (HC). Si rien n’est précisé sur l’annonce, nous conseillons de demander des informations précises au propriétaire. Les charges locatives correspondent aux sommes engagées et payées par le propriétaire, qui seront ensuite répercutées sur le locataire. Elles peuvent être réparties mensuellement, ce sont alors des provisions pour charges (une estimation mensuelle des charges locatives) Elles doivent faire l’objet d’une régularisation annuelle permettant de comparer les charges payées par le

locataire et les dépenses engagées par le propriétaire. 2ème cas de figure, les charges peuvent être réclamées par le propriétaire ponctuellement sur présentation de facture (ex : taxe pour l’enlèvement des ordures ménagères).

Exemple de charges locatives = taxes (ordures ménagères), dépenses liées au fonctionnement des parties communes (frais d’entretien de l’ascenseur, minuterie des escaliers, chauffage central, contrat de maintenance de la chaudière, ménage dans les communs...

Pour connaître la liste de charges que peut réclamer le bailleur, il faut se référer au décret du 26 août 1987.

 

L’assurance locative

La loi oblige le locataire à contracter une assurance contre les risques locatifs, au minimum

contre l’incendie et le dégât des eaux (assurance Responsabilité Civile et Multirisque Habitation). Le locataire peut choisir l’assurance de son choix. Le propriétaire n’a pas le droit de lui en imposer une. Le locataire doit produire une attestation d’assurance avant de signer le contrat de location, puis chaque année à la demande du bailleur. Le défaut d’assurance est une clause résolutoire du bail, le bailleur peut donc être amené à demander la résiliation

du contrat de location (procédure d’expulsion). En cas de sinistre, le locataire doit prévenir son assureur dans les 5 jours ouvrés (48h en cas de vol) par lettre recommandée avec avis de réception. Il existe des différences notables de couverture d’un contrat à l’autre, il ne

suffit pas seulement de comparer les tarifs, mais également la franchise (= montant qui restera à votre charge en cas de sinistre et qui ne sera donc pas remboursé par l’assureur), le capital mobilier couvert (= valeur estimée de tous les biens conservés dans le logement), les clauses de garantie, les clauses particulières...

 

Les démarches et les frais

Si vous êtes locataire d’un logement dans le parc privé, vous aurez à payer votre loyer à l’entrée et le dépôt de garantie (si c'est un logement HLM, votre 1er loyer vous sera

réclamé à la fin du 1er mois). Demandez l’ouverture de vos compteurs : Eau, Electricité et Gaz. La mise en service et les frais de dossiers vous seront facturés immédiatement, puis

viendront au bout de 2 mois vos premières factures de consommation, sauf si vous êtes mensualisé .

Souscrivez un contrat d’assurance contre les risques locatifs Adressez-vous à la CAF ou la MSA pour constituer votre dossier de demande d’allocation logement. Sous conditions de ressources, vos droits seront calculés et ouverts à partir du 2ème mois (1er mois de carence) pour une 1ère location ou dès le 1er mois si vous étiez déjà locataire le mois précédent d’un

autre logement. Pour information, les droits ouverts sont payables le mois suivant (ex : entrée effective au 1er.09, ouverture de droits à partir du 1er.10, payable début nov.). Si vous êtes âgé de moins de 21 ans, pensez à prévenir vos parents de votre démarche, car ils perçoivent peut-être des prestations familiales pour vous et vos frère(s) et sœur(s). Honorez le paiement du dépôt de garantie et le cas échéant des frais d’agence si vous avez bénéficié des services d’un professionnel (agent immobilier) Effectuez auprès de la poste de votre secteur une demande de changement d’adresse afin que votre courrier puisse être expédié à votre nouvelle adresse. C’est un service payant. Vous pouvez demander la modification (gratuite) de l’adresse mentionnée sur votre carte d’identité, votre permis de conduire ou

votre passeport, ce n’est toutefois pas une obligation légale. Par contre, la carte grise de votre véhicule doit toujours mentionner votre résidence actuelle. Vous devez donc demander à la sous-préfecture de votre nouveau domicile la modification de votre carte grise. Cette formalité est gratuite, elle doit être effectuée dans le mois qui suit le déménagement. Signalez aux différents organismes votre changement d’adresse = sécurité

sociale, complémentaire maladie, banque, service des impôts, l’école, la crèche...

 



ADIL

 

Permanence en mairie de 

Montignac

1er mercredi
de 9 h à 12 h et à Terrasson  le 1er mercredi de 13 h 30 à 17 h au Château Jeanne d’Arc

ADIL

 

Permanence au Point Info Famille – CAF - Sarlat
91 av. Selves

Tous les lundis
9 h à 12 h et 13 h 30 à 16

ADIL

 

Permanence au

Point Info Famille/
Point Public de Belvès -  Place de la Liberté

4ème jeudi
9 h à 12 h



Partir de son logement

Le congé donné par le locataire

Le locataire peut donner son congé (prévenir de son souhait de résilier le bail) à tout moment sans avoir à justifier la raison de son départ. Il doit, néanmoins, respecter un

préavis de 3 mois qui court à compter de la date de réception effective du courrier par le propriétaire (ex :si le locataire souhaite partir fin juin, il doit envoyer sa lettre recommandée au propriétaire de sorte qu’il la reçoive au plus tard le 1er avril). Lettre type à télécharger

Une fois donné le congé, le locataire ne peut revenir sur sa décision qu’avec l’accord du propriétaire. S’il reste dans les lieux après l’expiration du préavis, il peut faire l’objet d’une expulsion.

Dans certains cas, le préavis peut-être réduit à 1 mois = en cas de 1er emploi, en cas de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi suite à une perte d’emploi, pour les bénéficiaires, du RSA, de l’AAH et les personnes dont l’état de santé justifie un changement de domicile, pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement social. Pour toute autre raison, la réduction du préavis ne peut fonctionner (ex : stage dans une autre ville, bénéficiaire de l’API …). Des négociations entre le locataire et le propriétaire peuvent néanmoins être engagées. Si un accord entre les 2 parties est trouvé, il est conseillé de le rédiger par écrit, car en cas de litige, les accords verbaux ne sont pas suffisants.

S’il s’agit d’une location meublée, la durée de préavis est d’1 mois. Si le locataire ne respecte pas le préavis légal, le propriétaire est en droit de lui faire payer le loyer et les charges restant dus pendant la durée du préavis.

 

Le congé donné par le propriétaire

Le propriétaire peut donner congé (prévenir qu’il souhaite résilier le bail) mais uniquement, soit pour occuper le logement à titre de résidence principale pour lui-même ou sa famille, soit pour le vendre, soit pour un motif sérieux et légitime ; le congé doit toujours être donné avec un préavis de six mois minimum avant la fin du bail. Il peut le faire par courrier recommandé avec accusé de réception ou par exploit d’huissier. Lettre type à télécharger

Si les conditions ne sont pas réunies, le congé est nul et le bail est reconduit d’office pour une nouvelle période de 3 ans. Le congé doit être signifié à tous les titulaires du bail, et dans certains cas par lettre séparée (Ex : séparément aux 2 époux, séparément à tous les colocataires…)

Le locataire peut quitter les lieux à tout moment pendant la durée du préavis en ne payant que les loyers de la période d’occupation.

 

L’état des lieux de sortie

L’état des lieux, qui doit être annexé au bail, est un document essentiel qui décrit le logement loué pièce par pièce, ainsi que les équipements qu’il comporte. Il permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location et de déterminer, en cas de réparations à exécuter, si celles-ci incombent au propriétaire ou au locataire. C’est après comparaison des deux états des lieux que le propriétaire restitue au locataire son dépôt de garantie.

Conservez précieusement, pendant toute la durée de la location, l’exemplaire de l’état des lieux d’entrée qui vous revient obligatoirement. En tant que locataire, vous diminuerez considérablement le risque de litige avec votre propriétaire si, avant l’état des lieux de sortie, vous prenez le soin d’effectuer les petites réparations qui vous incombent (ex : rebouchage des trous faits dans les murs) et si vous rendez un logement propre (moquettes, peintures ou papiers peints lavables, lessivés). Si vous avez effectué des modifications, vous devez remettre le logement dans son état d’origine, sauf accord particulier avec le bailleur. Si aucun état des lieux n’a été établi à l’entrée du locataire, la loi de 89 fait référence au code civil (art 1731) « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire». Si le propriétaire et le locataire ont une appréciation différente de l’état du logement et des équipements, l’un des deux peut faire appel à un huissier. Ce dernier devra avertir de son passage l’autre partie, l’état des lieux s’imposera aux 2 parties et ne pourra être contesté en cas de litiges. Les frais de recours à un huissier pourront être partagés par moitié. Lorsque la

comparaison de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont le locataire est responsable, le propriétaire peut opérer des retenues sur le dépôt de garantie. Le propriétaire doit alors fournir au locataire les justificatifs des  sommes réclamées notamment devis, factures ou bordereaux de prix pour la remise en état.

 

Le remboursement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai de 2 mois à compter de la

restitution des clés (1 mois s’il n’y a pas de dégradations), déduction faite des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu au lieu et place, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ainsi, le bailleur peut retenir par exemple une régularisation des charges, ou des réparations suite à ce qui a été constaté lors de l’état des lieux de sortie. Les retenues doivent être dûment justifiées par un arrêté des comptes de

copropriété, devis ou facture de travaux.

Dans le cas où les frais de remise en état sont supérieurs au dépôt de garantie, le  propriétaire peut non seulement conserver la totalité de celui-ci, mais aussi demander au locataire les sommes complémentaires. En cas de non restitution du dépôt de garantie dans le délai imparti, le locataire peut mettre en demeure le propriétaire par lettre recommandée et/ou saisir la commission départementale de conciliation.

Une pénalité de 10% /mois de retard est alors due par le bailleur.

 

Les démarches à effectuer

  • Procédez à la fermeture de vos compteurs après la réalisation de l’état des lieux : Eau, Electricité et Gaz. Vous recevrez votre dernière facture en fonction des relevés qui auront pu être fait lors de l’état des lieux de sortie et de la restitution des clés.
  • Prévenez votre compagnie d’assurance de votre départ, et éventuellement procédez au transfert de votre assurance locative sur votre prochain logement.
  • Prévenez la CAF ou la MSA pour interrompre vos droits à l’allocation logement, et éventuellement faire un nouveau dossier de demande pour votre nouveau logement.
  • Effectuez auprès de la Poste de votre secteur une demande de changement d’adresse afin que votre courrier puisse être expédié à votre nouvelle adresse. C’est un service payant.
  • Signalez aux différents organismes votre changement d’adresse = sécurité sociale, complémentaire maladie, banque, service des impôts, l’école, la crèche…

Vous pouvez demander la modification (gratuite) de l’adresse mentionnée sur votre carte d’identité, votre permis de conduire ou votre passeport, ce n’est toutefois pas une obligation légale. Par contre, la carte grise de votre véhicule doit toujours mentionner votre résidence actuelle. Vous devez donc demander à la sous-préfecture de votre nouveau domicile la modification de votre carte grise. Cette formalité est gratuite, elle doit être effectuée dans

le mois qui suit le déménagement.


Gestion d’un logement

Rapports locatifs

C’est la loi du 06 juillet 1989 (modifiée de nombreuses fois depuis) qui fixe le statut des

contrats de location du secteur locatif privé. Cette loi est le droit commun, elle s’applique aux locations à usage d’habitation principale (+ usage mixte professionnel et habitation principale) et éventuellement des annexes (jardin, garage, places de parking). Un certain nombre de locaux n’entrent pas dans le domaine d’application de la loi de 89 et sont soumis à d’autres textes : résidences secondaires, logement de fonction, logements à caractère saisonnier, logement soumis à la loi de 1948 (construits avant le 1er sept 1948).

Consultez le site www.adil24.org

 

Entretien et réparations

La liste des réparations locatives

Les réparations locatives sont les petits travaux d’entretien ou de menues réparations que le locataire doit exécuter dans son logement. Leur liste est fixée par le décret du 26 août 1987.

Téléchargez la liste des réparations locatives

 

Décence d’un logement

Le décret du 30 janvier 2002 modifié par le décret du 9/03/2017, indique ce qu’il faut exactement entendre par « logement décent » (ex : installation de sanitaires à l’intérieur

du logement, évier raccordé à l’eau chaude/ froide, bon état du gros œuvre ...). En d’autres termes, un logement décent est un logement qui ne laisse pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Pour une définition précise au regard de la loi d’un logement décent vous pouvez-vous référer à l’annexe de la Charte de la Bourse du logement